als student in immobilie investieren

[freeka]

moin

ich hab mich grad mit nem kollegen ueber geld, finanzen immobilien usw unterhalten, da er da mehr ahnung von hat und ich mich schon laenger dafuer interessiert hab, aber konkret um nix gekuemmert hab weil ich dachte das liegt eh alles ausserhalb meiner moeglichkeiten

allerdings hab ich immer nur "grosz" gedacht, also an haeuser oder so.

aber, um es direkt an einem beispiel zu machen: zb eine eigentumswohnung fuer 25k, netto kaltmiete die man rauskriegt 160(ist jedenfalls die aktuelle miete). wenn ich dazu 200 euro im monat draufzahle, hab ich die kiste nach 5-6 jahren abbezahlt(es fehlen finanzierungszinsen faellt mir auf, najagut es kommt mir nicht darauf an das es ganz genau is, lass aus den 6 meinetwegen 7 jahre werden, oder aus den 200 250....)

aber generell ist das doch korrekt so? also klar sind wenige angaben, aber ich meine rein vom prinzip her.

warum das ganze fragt man sich jetzt vllt, aber ich liebaeugel eh mit dem immobiliengeschaeft und finde das eine interessante einstiegsinvestition.
es ist natuerlich etwas bitter, 200 euro im monat abzudruecken, 5 jahre lang, ohne irgendwas dafuer wieder zu bekommen, aber der anschliessende win holt das ja schnell wieder raus - und je frueher man damit anfaengt, desto besser

erzaehl ich hier grad groben unfug oder kann man das tatsaechlich so machen? wuerdet ihr generell zu soetwas raten als "ja, unter den und den vorraussetzungen kann man das durchaus machen" oder "ne, weil dies und das ist von sowas die finger zu lassen"

ist natuerlich schwer dazu was sagen, ohne naehere hintergruende, aber atm koennte ich eigtl ganz gut im monat 200 abdruecken - und das wuerde auch erstmal so bleiben. ich denke die groeszten bedenken koennten sein, ob man dass denn 5 jahre problemlos so durchhaelt, aber ich seh da eigtl garkein thema.

mich wuerden auch meinungen allgemein dazu interessieren, also abgesehen von diesem "konkreten" beispiel jetzt, also ob es sinnvoll ist so jung in immobilien zu investieren usw

[psycotic]

Ich bin auch ein Freund des "habens", darum habe ich auch nie (bin 22, also auch relativ früh mit 21 in Immobilien investiert) zur miete gewohnt.
Habe mir nun letztes Jahr eine kleine Wohnung (75m²) geleistet und diese jetzt ein Jahr lang (nur am WE) umgebaut (komplett ALLES neu).

Die wichtigeren Fragen wären nun erstmal

Was für eine Wohnung?
Zustand? (muss etwas gemacht werden?)
Sind in der Miete von 160€ alle Hauskosten inbegriffen (Wohngeld, also Versicherungen, ect die durch alle Eigentümer geteilt werden)
Für viele ist auch noch der Ort wichtig, da du ja gewissermaßen für diese Zeit gebunden bist.

Desweiteren musst du wissen ob du einen Kredit aufnehmen musst oder das ganze über mietkauf abwickeln kannst. Beim Kredit musst du natürlich die Zinsen/Tilgungen mit einberechnen.

Weisst du das du die nächsten 5-7 Jahre (genug) regelmäßiges einkommen hast? (weiss nicht genau wie das bei Studenten so ist )

[freeka]

bin ebenfalls 22 mit 21 schon.... dann bin ich ja spaet drann

>>Für viele ist auch noch der Ort wichtig, da du ja gewissermaßen für diese Zeit gebunden bist.

also es geht nicht darum dass ich in der besagten wohnung auch wohnen wuerde. aber ich werde in der absehbaren zeit zumindest im umkreis/selben bundesland wohnen, das solle klargehen

die anderen detailfragen haengen natuerlich dann von der jeweiligen wohnung ab und muessen jeweils geklaert werden. bei den 160 euro bin ich jetzt von netto ausgegangen, weil dazu ja noch die betriebs/hauskosten kommen. (die ja der mieter zahlt)
oder kommen noch andersweitige monatliche kosten auf mich als wohnungseigentuemer zu?
/e hab grad gelesen dass so genannte verwaltungs/ruecklagengebuehren gezahlt werden muessen. das restliche hausgeld stellt die nebenkosten vom mieter dar.

>>Desweiteren musst du wissen ob du einen Kredit aufnehmen musst oder das ganze über mietkauf abwickeln kannst. Beim Kredit musst du natürlich die Zinsen/Tilgungen mit einberechnen.

was heisst ueber mietkauf abwickeln?
also ich bin jetzt davon ausgegangen dass ich in irgendeiner form dafuer ein kredit aufnehmen muesste, und diesen entsprechend abbezahlen muss, was meine monatliche aufwendungen halt darstellen

>>Weisst du das du die nächsten 5-7 Jahre (genug) regelmäßiges einkommen hast?

naja davon geh ich aus, sonst waer das ganze ja nicht moeglich
also ich bekomme halt von meinen eltern geld und habe atm nen ganz vernuenftigen nebenjob. selbst wenn das irgendwann nicht mehr seien sollte, zumindest nen 400-euro job ist ja immer drinn, zusammen mit dem elterngeld bin ich daher finanziell immer noch zumindest fit genug, um die bezahlung aufrecht zu erhalten

[Windows Thorns 7]

macht nicht viel sinn. zumal ich es bezweifle, dass du einen kredit bekommen würdest, du hast ja kein geregeltes einkommen. eine wohnung für investitionszwecke kaufen macht fast nur sinn, um die zinszahlungen von der übrigen steuerlast abzuziehen. ich gehe mal davon aus, dass du steuerlich nicht groß belastet bist. das bringt dir dann nicht viel.

weiterhin hört sich eine wohnung für 25k sehr günstig an, auf dich als eigentümer können da einige mehrkosten zukommen (energiedämmung ab 2013 etc), die deinen finanzierungsrahmen sprengen!

wieso kennt sich dein freund besser aus? bei investitionstipps von außen wäre ich ultra-vorsichtig. es gibt kaum anlagen, die im vergleich zu anderen einen unheimlich großen vorteil hätten. bei einer immobilie sind zudem einige unwägbarkeiten mit drin, die sich nur schwer quantifizieren lassen. immobilien als anlageprodukt sind sehr komplex! der gewinner am ende ist oft die bank...

[Nomschta]

solang ich mir nicht zu 90% sicher sein kann dass ich ein geregeltes einkommen habe, würde ichs nich machen. 200€ monatlich is schon ziemlich viel für nen durchschnittsstudenten und für den durchschnittsverdiener auch.
abgesehen davon wollen in so ner bude eh nur studenten oder asipack wohnen, du musst also alle paar jahre neu vermieten. natürlich sollte das zimmer in rel. guter lage sein. wenn das ding leer steht haste auch nix von.

falls du das wirklich vor hast, empfehl ich dir einen bausparvertrag über einen höheren betrag abzuschließen und in den einen monatlich festen betrag einzuzahlen und je nach lust kannst du ja mehr einbezahlen (ist im endeffekt wie ein konto).
bei bausparverträgen bekommst du wesentlich bessere zinssätze als bei krediten und du bekommst auch als studenten einen.

€: ok ich geh davon aus dass du student bist

[snakeshit]

solang ich mir nicht zu 90% sicher sein kann dass ich ein geregeltes einkommen habe, würde ichs nich machen.

Zum einen das, zum anderen weißt Du nicht, wie sich die wirtschaftliche Lage in den nächsten Jahren entwickelt.

Wenn's schlecht läuft, bist in absehbarer Zeit arbeitslos und hast nen riesen Hausen Schulden am Hals.

[freeka]

macht nicht viel sinn. zumal ich es bezweifle, dass du einen kredit bekommen würdest, du hast ja kein geregeltes einkommen. eine wohnung für investitionszwecke kaufen macht fast nur sinn, um die zinszahlungen von der übrigen steuerlast abzuziehen. ich gehe mal davon aus, dass du steuerlich nicht groß belastet bist. das bringt dir dann nicht viel.

der kredit wuerde in irgendeiner form ueber meine eltern laufen, da ich natuerlich keinen bekommen wuerde.

sonst habe ich keine steuerlast, ist richtig. aber ist es nicht so, dass gewinne aus der wohnung, sprich mieteinnahmen (und auch spaeterer verkauf?) ohne steuerabzuege von statten gehen? (im gegensatz zu zb zinsen auf der bank, die versteuert werden)

weiterhin hört sich eine wohnung für 25k sehr günstig an, auf dich als eigentümer können da einige mehrkosten zukommen (energiedämmung ab 2013 etc), die deinen finanzierungsrahmen sprengen!

war nur ein beispiel (besagte wohnung war 17qm innenstadt)

diese mehrkosten sache ist natuerlich ein problem... da muesste man sich wohl vorher erst eine uebersicht ueber baldig anfallende kosten machen, haengt wohl auch vom zustand der wohnung ab
/e kennst du eine quelle (internetseite, pdf oder so) die sich in verstaendlicher form damit auseinander setzt? also an solche sachen wie mehrkosten fuer umsetzung von gesetzlichen bestimmungen haette ich nicht bedacht. quasi so ein 1mal1 fuer immobilienneulinge

wieso kennt sich dein freund besser aus? bei investitionstipps von außen wäre ich ultra-vorsichtig. es gibt kaum anlagen, die im vergleich zu anderen einen unheimlich großen vorteil hätten. bei einer immobilie sind zudem einige unwägbarkeiten mit drin, die sich nur schwer quantifizieren lassen. immobilien als anlageprodukt sind sehr komplex! der gewinner am ende ist oft die bank...

der gewinner ist ja immer die bank

naja mir ist klar dass es auch andere anlagemoeglichkeiten gibt, ich moechte mich auch nicht nur auf ein die immobilie verlassen (habe zb auch wertpapiere), aber ich find halt das gebiet immobilien sehr interessant, und finanziell eine schlechte sache ist es ja auch nicht
unwaegbarkeiten hat man ja ebenfalls ueberall... es sei denn man macht ein langweiliges tagesgeldkonto. ich waere auch bereit gewisse risiken einzugehen. ich selber halte diese ehrlich gesagt fuer recht gering

solang ich mir nicht zu 90% sicher sein kann dass ich ein geregeltes einkommen habe, würde ichs nich machen. 200€ monatlich is schon ziemlich viel für nen durchschnittsstudenten und für den durchschnittsverdiener auch.

also 90% sicher (eher 99%) sicher ob des regelmaeszigen einkommens bin ich mir ja
aber jo, 200 euro is ne menge asche im monat fuer nen studenten. das is halt der punkt... ich waere zwar wie gesagt in der lage dass zu bewerkstelligen, aber kann auch noch nciht ganz abschaetzen ob und inwieweit mich das einschraenkt in anderen aktivitaeten/investitionen
andererseits brauch ich aber auch diesen "druck", weil ich sonst mein geld zum fenster rausschmeisse. ich fuehre seit anfang 2010 nen excel sheet wo ich jede ausgabe/einnahme genau festhalte, daher waeg ich mich im glauben, dass das klargeht

abgesehen davon wollen in so ner bude eh nur studenten oder asipack wohnen, du musst also alle paar jahre neu vermieten. natürlich sollte das zimmer in rel. guter lage sein. wenn das ding leer steht haste auch nix von.

also darum mach ich mir ehrlich keine sorgen.
- ich haette sogar studenten als zielgruppe, da ich mir ja nur nen kleines zimmer als wohnung leisten koennte
- studenten sind eigtl sehr gute mieter, wenn man die sich halt vorher anguckt. wie schon gesagt, dass was schief laeuft kann man nicht ausschlieszen, ich halte das risiko aber fuer vertretbar gering
- alle paar jahre neu zu vermieten seh ich auch nich als problem an

falls du das wirklich vor hast, empfehl ich dir einen bausparvertrag über einen höheren betrag abzuschließen und in den einen monatlich festen betrag einzuzahlen und je nach lust kannst du ja mehr einbezahlen (ist im endeffekt wie ein konto).
bei bausparverträgen bekommst du wesentlich bessere zinssätze als bei krediten und du bekommst auch als studenten einen.

€: ok ich geh davon aus dass du student bist

mh. davon hab ich garkeine ahnung, aber ich werd mich mal etwas in bausparvertraege reinlesen ob das was fuer mich ist. muss aber ehrlich sagen, dass ich den gedanken, einen sachwert zu erwerben&mein eigen zu nennen, ganz schick find

Zum einen das, zum anderen weißt Du nicht, wie sich die wirtschaftliche Lage in den nächsten Jahren entwickelt.

Wenn's schlecht läuft, bist in absehbarer Zeit arbeitslos und hast nen riesen Hausen Schulden am Hals.

joar. aber wer zuviel angst hat, wird nie was bewegen
also hast natuerlich recht, man weiss nie was kommt, aber naja wie gesacht meiner meinung nach ueberwiegen die chancen als die risiken

aber eine frage wg dieser bemerkung: nehmen wir an, im worst case hab ich echt irgendwann das problem, dass ich die raten nicht mehr zahlen kann.
dann ist es doch trotzdem moeglich, die wohnung, obwohl nicht abbezahlt, wieder zu verkaufen..?

[thg]

sonst habe ich keine steuerlast, ist richtig. aber ist es nicht so, dass gewinne aus der wohnung, sprich mieteinnahmen (und auch spaeterer verkauf?) ohne steuerabzuege von statten gehen? (im gegensatz zu zb zinsen auf der bank, die versteuert werden)

Natürlich müssen (positive) Mieteinnahmen auch versteuert werden. Nur wenn die Kosten höher als die Einnahmen sind (sprich: du machst Verlust/hast negative Mieteinnahmen), wirken sie sich steuermindernd aus. Kann man aber so pauschal nicht beantworten, da noch andere Faktoren deiner Steuererklärung darin einfließen.

[freeka]

mh aber die mieteinnahmen fallen ja nicht unter die abgeltungssteuer? - bleiben dann trotzdem noch steuerliche vorteile? (gegenueber zb festgeld/aktien/..-anlagen)

also nach groben ueberfliegen ist das ganze recht kompliziert und wird wohl so pauschal nicht beantwortbar sein, hab vom thema steuern aber auch wenig ahnung

aber wie ist das mit dem steuerfreibetrag dingens? solang man dadrunter bleibt, ist nichts zu versteuern oder?
interessant waere ja auch zu wissen, ob sich die "abzahlungszeit", also die kreditzahlungen und die mieteinnahmen dafuer verrechnen lassen, also ob ich in dieser zeit steuern fuer die einnahmen zahlen muss. isoliert betrachtet mache ich ja gewinn, zusammen gerechnet mit dem abbezahlen kostet mich die immobilie ja, also mach ich verlust?

[zscan]

Moin,

steuerlich sieht es so aus, dass Du nur Steuern zahlst, wenn Dein Jahreseinkommen >8000 € liegt und auch dann wird nur das steuerlich belastet, was über die 8000 € hinaus geht. Bei Geldanlagen hast Du einen Freibetrag von 800 € für Kapitalerträge. Das wären z.B. die Zinsen einer Anlage von 16.000 € zu 5%. Dieser Freibetrag wird z.B. auch auf Gewinne aus Aktienverkäufen und Dividenden angerechnet. An Deiner Stelle würde ich steuerliche Überlegungen in Deiner Situation als Student erstmal komplett beiseite lassen.

Zu der Immobiliengeschichte. Zuerst mal wäre es wichtig alle Zahlen genau zu kennen. Wie hoch ist die zu erwartende Miete, wie hoch das Hausgeld? Mal bei Immobilienscout24 mit ähnlichen Wohnungen vergleichen. Wie ist die Lage? Wie sieht der Wohnungsmarkt in der Stadt/Region insgesamt aus? Viele Leerstände? Ziehen Leute zu oder weg? Wie hoch ist die Rendite der Wohnung (wenn ich (170*12)/25.000 € rechne, komme ich auf 8%, was mir relativ hoch erscheint, aber trotzdem durchaus sein kann). Wie sehen die Kreditkonditionen aus? Dann Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen ansehen. Stehen größere Ausgaben an? Wenn da solche Sachen wie Dach, Aufzug, Kanal etc. fällig werden bist Du schnell mal mit einigen Hundert € oder mehr dabei. Können auch Kosten in der Wohnung selbst entstehen, wenn Du z.B. inkl. Küche vermietest und der Herd kaputt geht oder sowas.

Insgesamt kann man das schon machen, wenn man's anständig durchgerechnet hat. Ich würde halt nicht unbedingt darauf spekulieren, dass die Wohnung im Wert steigt. Zudem kann es durchaus länger dauern, die Wohnung wieder zu verkaufen, wenn Du mal Geld brauchst. Von nicht zahlenden Mietern mal ganz zu schweigen. Andererseits entnehme ich Deinen Aussagen, dass da zur Not wohl auch Deine Eltern evtl. mal einspringen könnten. Du solltest Dir halt schon einigermaßen sicher sein, auch unvorhergesehende Kosten oder Einnahmeausfälle sei es bei der Miete oder beim Nebenjob abfangen kannst. Ein kleines finanzielles Polster wäre da schon nicht schlecht. Insofern wäre mein Tipp, erst noch 2-3 Jahre mal so zu sparen. Zum einen würdest Du so merken, ob 200 € längerfristig überhaupt funktioniert (am besten jeweils zum Monatsanfang per Dauerauftrag in irgendeine Anlage stecken), zum anderen hättest Du bei konservativer Anlage mit 200 € im Monat nach 3 Jahren schon so ca. 7.500 € angespart, kämst aber je nach Anlageform relativ schnell an Dein Geld (z.B. 2 oder evtl. sogar 4 Fondssparpläne -wegen der Risikostreuung-, die Du jederzeit kündigen kannst).

Ciao,
zscan

[psycotic]

was heisst ueber mietkauf abwickeln?

Es gibt auch einige Leute die verkaufen ihr Objekt über Mietkauf. Das bedeutet du zahlst ganz normal deine Miete auf X Jahre und danach ist es dein. Gib es aber man muss dafür ersteinmal jemanden finden.

Desweiteren musst du bedenken.

- Du musst Grundsteuer zahlen (jährlich)
- Du musst den Notar bezahlen (einmalig)

Und wenn du vermietest hast du noch mehr arbeit, da der Mieter eventuell wegen jedem Scheiss bei dir auf der Matte steht

[Malaria2k]

Bei einer Eigentumswohnung gibt es auch immer den Faktor des "Hausrates". Als beispiel es gibt in dem Haus 8 Eigentümer, 5 davon möchte einen Aufzug in das Haus einbauen. Deine Wohnung liegt im Erdgeschoss (hast also keinen Nutzten und kein Interesse daran). Dennoch hat die Mehrheit für den Aufzug gestimmt und du zahlst mit.

So wie ich dich bisher verstanden hab findest du es recht cool zu sagen ich hab ne Eigentumswohung die ich vermiete und das kommt ja bei Freunden besser an, als zu sagen ich hab nen Bausparvertrag ^^.

Ich würde dir den Bausparvertrag empfehlen wenn du vorhast Immobielen zu kaufen. So könntest du bei der Summe von 200 Euro, 2400 Euro im Jahr dort einzahlen und dich später nach einer Immobile umschauen und sparst noch Zinsen.

€: Wohnst du bei deinen Eltern und/oder zahlst keine Miete oder wie ist Lage, weil Eigentum zu vermieten und selbst Miete zu zahlen würde für mich erstmal wenig Sinn ergeben.

[Serie 09]

ohne was zur Sache zur sagen:
Währe es nicht besser sich erstmal finanziell unabhängig zu machen?
Auf der einen Seite Geld von den Eltern zu bekommen und auf der anderen Seite sich ne Eigentumswohnung anzuschaffen find ich den Eltern gegenüber leicht dreist.