In Immobilie investieren?

[WormHola]

Hallo pq,

folgende Situation:
Ich, 22 (fast 23) habe durch eine Erbengemeinschaft bereits 2 mal 25% Anteile an Mehrfamilienhäusern (in einer davon wohne ich aktuell) und einen 50% Anteil an einem weiteren Mehrfamilienhaus. Immobilientechnisch bin ich also "gut eingedeckt".
Jetzt möchte ich allerdings langsam mit meiner Freundin zusammenziehen und da kommen diese Immobilien, die ich besitze nicht in Frage.

Also haben wir uns mal auf die Suche begeben und eine Wohnung gefunden, die wirklich sehr sehr schön für uns beide wäre. Ist ein Mehrfamilienhaus von 2001 - die Wohnung ist ca. 65qm groß - modern und im Zentrum von unserer 20k-Stadt. Soweit so gut.

Nun der Haken:
Der aktuelle Besitzer möchte die Wohnung nicht vermieten, sondern nur verkaufen. Da die Wohnung uns beiden wirklich sehr gut gefällt - bin ich jetzt am überlegen, ob sich das lohnt diese Wohnung zu kaufen. Der Preis wird so um die 100k sein - den genauen Preis werde ich morgen erfahren. Ein Kollege (der die Wohnung an den Mann bringen will (Makler)) hat mir mal eine Beispielrechnung vorgelegt - die Wohnung wäre darauf bis 2044 abbezahlt. Die Raten sind aber natürlich flexibel, somit könnte ich auch eine höhere Rate bezahlen und wäre dementsprechend früher fertig.

Die Frage also:
Lohnt es sich aktuell in Immobilien zu investieren? Wie sieht das aus mit meinen anderen Immobilien - gibt es da so eine Regel wie "Wenn du X Immobilien hast, dann investiere lieber woanders..."?

Danke schon einmal fürs Lesen!

Gruß
Dennis

[froggy2k]

Puh, also mit 23 hätte ich da nicht im Traum dran gedacht. Und 2044 ist verdammt weit weg ...

Wenn deine Lebensituation allerdings so solide ist, dass du langfristig dort wohnen wirst und auch dein Einkommen (z.B. als Beamter) sichergestellt ist, macht es schon mehr Sinn.

Ob es jetzt als Investment in einer 20.000-Einwohner Stadt so prickelnd ist, weiss ich nicht. Die Preise entwickeln sich zwar allgemein grade nach oben, aber ob das auch für Dörfer gilt, ist schwer zu beurteilen. Ausserdem ist das Niveau inzwischen schon so hoch, dass es nicht mehr viel Raum nach oben gibt.

Es heisst ja immer, dass man möglichst diversifizieren soll, um mal mit einem Fremdwort zu imprägnieren. Damit ist aber eher gemeint, dass nicht alles in Aktien sollte, da dort ein Kurssturz immer passieren kann und dann auf einen Schlag 10-40% deines Wertes weg sein können. So etwas kann bei Immobilien nur schwer passieren, zumal du dann ja Anteile an 3 völlig unterschiedlichen Objekten haben wirst (oder sind die alle im gleichen Kaff?).

Für mich wäre es zwar trotzdem sogar jetzt (mit 27) zu früh für so einen Schritt. Aber wenn du es solide finanzieren kannst und davon überzeugt bist, kann man es schon machen.

[Windows Thorns 7]

30 Jahre lang 100.000€ abbezahlen? Das ist ziemlich lang, wie ich finde! Und auch Vorsicht mit "flexibler" Rückzahlung. Die Bank hat eine längerfristige Perspektive als du und kommt auf jeden Fall auf ihren Schnitt. Die zusätzliche Flexibilität bezahlst du mit, das ist klar! Dazu hast du bei einer Immobilie auch weitergehende Investitionsausgaben, die du jetzt vielleicht noch nicht so siehst. Neue Heizung, neue Fenster, das sind schnell 20.000€, die auch auf einmal bezahlt werden müssen und nur langwierig über die Miete wieder reingeholt werden können, falls die Wohnung später weitervermietet wird. Also aufpassen wegen Investitionsstau, auch Wohnung/Häuser von 2001 können scheiße gebaut sein was Dämmung und Material angeht. Wie sehen überhaupt die Mieten im Umfeld aus, auch längerfristig? Auf welchen Faktor der Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis kommst du?

[Hauer]

Ein paar Daten von Dir wären noch interresant.
Stehst du bereits im festen Berufsleben ? Wie hoch wäre die monatliche Miete ? Was könntest du monatlich bezahlen (als Rate)
Falls Du Dich für den Kauf entscheiden würdest, versuche das nur Dein Name im Grundbuch steht. Jetzt nichts für ungut, aber Beziehungen im jungen Alter halten nicht lange (Ausnahmen gibt es aber )

[XiLLeR]

wie die anderen schon sagten..
+ sag 70 000€ und die sache ist geritzt. Ansonsten wären 100k bei 65qm schon teuer in einer 20k Stadt. die 30 000€ kommen sicherlich noch als extra dazu für unerwarte Sachen (freundin: will ne neue Küche, Dach stürtz ein, Reparaturen oder what ever..). Ansonsten such einfach weiter.

[fame]

Alternativ kannst du dich auch gleich erschießen, scheint mir angenehmer zu sein als sich eine Wohnung in einer 20k Stadt zu kaufen und dort langfristig zu leben.

Ernsthaft:

Bist du dir wirklich sicher dass du in dem Kaff die nächsten Jahre leben willst? Wie sieht es mit Job/Ausbildung etc. aus? Du kennst das Kaff besser als wir (wir kennen nicht einmal den Namen). Stell dir halt vor dass du dich von deiner Freundin trennst und beruflich in eine andere Stadt willst: Siehst du gute Chancen die Wohnung für einen geeigneten Preis zu vermieten oder ist es eher ein aussterbenes Kaff?

[WormHola]

Also:
Kaufpreis wird wohl 98.000€ werden.
Miete wäre für diese Wohnung bei ca. 450€-500€.

Ich habe einen festen Beruf in der Stadt (ca. 2km zur Arbeit) und der Firma gehts gut und von der Seite ist alles top.
Kaufen werde nur ich die Wohnung - d.h. das meine Freundin damit eigentlich nichts zu tun hat. Sie wird mir halt irgendwas um die 150€ oder so "Miete" zahlen.

Ratentechnisch kann ich durch Mieteinnahmen der anderen Häuser halt rein theoretisch ziemlich hoch gehen. Am Dienstag habe ich ein Gespräch mit einer Beraterin, die das mit mir mal durchrechnet.

Mein Makler-Kollege hat bereits gesagt, dass er darauf pocht, dass ich sehr niedrige Zinsen bekommen werde.
Natürlich kann an dem Haus immer mal was passieren (Heizung, etc.), aber ein gewisses Risiko gibt es immer. Aktuell sieht es so aus, als müsste in den nächsten 10 Jahren nichts am Haus gemacht werden. Zusätzlich gibt es einen Rücklagenpott der von den Inhabern der Wohnung gepflegt wird (monatliche Einzahlungen) und Reparaturen werden erst einmal davon bezahlt...

Ich habe ehrlich gesagt ein ganz gutes Gefühl bei der Sache

[Master]

Miete wäre für diese Wohnung bei ca. 450€-500€.

Als Eigentümer zahlst du keine Miete. Falls du dennoch die Miete meinst, ist das kalt oder warm?
Wie hoch ist das Hausgeld? Wie hoch ist dein Beitrag an Rücklagen/Jahr? Wie hoch ist dein Anteil am Rücklagenpott? Wenn du wirklich kaufen willst lass dir die Hausgeldabrechnung und die Protokolle der WEG Versammlungen (inkl. Beschlüsse) mind. der letzten 3 Jahre zeigen.

Bitte denke auch an die Nebenkosten, sowohl beim Kauf als auch später. Nicht alle Reparaturen werden sofort aus den Rücklagen beglichen, Sonderumlagen sind durchaus möglich.

Ansonsten zu wenig Info um weitere Tipps geben zu können. Deine Stadt muss aber im Einzugsgebiet einer beliebten Großstadt liegen um diesen Preis zu rechtfertigen.

[WormHola]

Als Eigentümer zahlst du keine Miete. Falls du dennoch die Miete meinst, ist das kalt oder warm?
Wie hoch ist das Hausgeld? Wie hoch ist dein Beitrag an Rücklagen/Jahr? Wie hoch ist dein Anteil am Rücklagenpott? Wenn du wirklich kaufen willst lass dir die Hausgeldabrechnung und die Protokolle der WEG Versammlungen (inkl. Beschlüsse) mind. der letzten 3 Jahre zeigen.

Bitte denke auch an die Nebenkosten, sowohl beim Kauf als auch später. Nicht alle Reparaturen werden sofort aus den Rücklagen beglichen, Sonderumlagen sind durchaus möglich.

Ansonsten zu wenig Info um weitere Tipps geben zu können. Deine Stadt muss aber im Einzugsgebiet einer beliebten Großstadt liegen um diesen Preis zu rechtfertigen.

Wenn ich die Wohnung vermieten wollen würde, dann wäre die Miete bei ca. 450€-500€ kalt.
Was genau meinst du mit Hausgeld?
Die Rücklagen für den Rücklagentopf belaufen sich glaube ich auf 80€ pro Monat.

Das mit den Protokollen ist ne gute Idee, danke! Die Nebenkosten beim Kauf sind berücksichtigt. Wir haben in 10km Nähe eine größere Stadt mit 40k Einwohnern und in 50km Nähe ist Münster.
Warum sind die Preise hier dann anscheinend so hoch?^^ Ich habe mehrere Vergleichswohnungen gefunden - die Preise sind hier alle so "hoch".. Oo

[fame]

50km ist Münster? Coesfeld? Ne die ist zu groß. Was ist denn sonst noch 50km entfernt und hat 20k Einwohner?

Mhh, da es keine schönen Städte in der Entfernung zu Münster gibt noch einmal mein Rat: Erschiess dich anstatt die Wohnung zu kaufen!

[WormHola]

50km ist Münster? Coesfeld? Ne die ist zu groß. Was ist denn sonst noch 50km entfernt und hat 20k Einwohner?

Mhh, da es keine schönen Städte in der Entfernung zu Münster gibt noch einmal mein Rat: Erschiess dich anstatt die Wohnung zu kaufen!

Fast
Gescher ist es. Die 10km Stadt ist Coesfeld ;-)

So unglaubwürdig wie es sich auch anhört, aber ja, ich habe vor die nächsten Jahre in diesem Kaff weiterzuwohnen.
Freunde, Job, Freundin - aktuell passt es einfach! Wie gesagt: Beim Job und der Freundin sieht es auch erst einmal so aus, als würde alles längerfristig halten.

Für "Großstädtler" sicher nicht nachzuvollziehen, aber es ist nunmal so... ;-)

[T3h_KLF]

Also 100K€ sind auch 200.000DM... das sind ne Menge Mäuse für 65m².
Ich neige dazu davon auszugehen, dass das die nächste Spekulationsblase ist, die platzen wird. Auch wenn sich die Bevölkerung immer mehr in Städten zentriert, insgesamt haben wir in DE rückläufige Bevölkerungszahlen, das kann sich langfristig nicht positiv auf den Wert der Wohnung auswirken. Just my 2 cent...

[fame]

Also 100K€ sind auch 200.000DM...

Mach Sachen!

[Master]

Wenn ich die Wohnung vermieten wollen würde, dann wäre die Miete bei ca. 450€-500€ kalt.

Ich bin mit der Miete nicht ganz einverstanden, kenne aber natürlich die Wohnung nicht (Ausstattung spielt schließlich auch eine Rolle).

Ich konnte keinen offiziellen Mietspiegel für Gescher finden, es ist daher vor dem Kauf ratsam sich bei der Gemeinde oder dem örtlichen Mieterbund danach zu erkundigen. Diverse Immobilienportale bewerten den Mietspiegel für deine 60m² Wohnung bei etwa 5-6€/m² (Obergrenze). Das ist meiner Meinung nach auch durchaus realistisch. Du gehst allerdings von 7-7,7€/m² aus, was deutlich drüberliegt.

Selbst wenn du selber drin wohnen willst solltest du eine Wohnung auch immer als Investment sehen. Gerade bei dem verlangten Kaufpreis kommst du bei einer Jahresmiete von 5070€ (6,50€/m²*65m²*12) und 98k€ Kaufpreis auf eine magere Rendite von etwas mehr als 5%. Und mit den 6,50€/m² war ich noch großzügig.
Im Zentrum einer Großstadt ist eine solche Rendite durchaus realistisch, denn hier spielt auch die Wertsteigerung der Immobilie eine Rolle, aber nicht mitten im Nirgendwo. Denn die Chancen, dass die Immobilie deutlich an Wert gewinnt sind, meiner Meinung nach, eher mager. Ich kenne Gescher allerdings nicht, dass musst du also für dich entscheiden.

Was genau meinst du mit Hausgeld?

Das Hausgeld ist der monatliche Betrag, den du an die WEG abdrückst. Quasi das Pendant zu den Nebenkosten eines Mieters (Betriebskostenvorauszahlung + mehr). Am Ende des Jahres wird mit der WEG abgerechnet und du bekommst etwas zurück oder musst nachzahlen. Ganz wie bei den Nebenkosten als Mieter. Der Unterschied ist allerdings, dass das Hausgeld höher ausfällt als die Nebenkosten eines Mieters. Reparaturen zB können auf Mieter nicht umgelegt werden. Ich empfehle dir dich frühzeitig mit dem Thema auseinanderzusetzen, damit du nicht in eine Kostenfalle reinläufst.

Zur Info: Dein Rücklagenanteil wird zwar mit dem Hausgeld zusammen überwiesen, wird allerdings separat betrachtet - kommt also dazu.
Gehe bei der Wohnungsgröße von einem monatl. Hausgeld von ca 250-300€ aus (inkl. der Rücklage). Den genauen Wert kannst du den Hausgeldabrechnungen der letzten Jahre entnehmen.

Die Rücklagen für den Rücklagentopf belaufen sich glaube ich auf 80€ pro Monat.

Das ist recht viel. Vielleicht steht aber auch eine größere Investition in den nächsten Jahren an und es wird daraufhin gespart. Protokolle prüfen!

Ganz wichtig: Überprüfe deinen Anteil im Pott. Wenn du die Wohnung kaufst erwirbst du diesen Anteil am Pott automatisch mit. Heißt, ist dein Anteil am Pott 5000€ sind diese 5000€ im Kaufpreis bereits enthalten. Ist der Pott allerdings leer sei vorsichtig und kontrolliere die WEG Beschlüsse der letzten Jahre. Wurde eine zukünfitge Investition geplant und noch nicht ausgeführt? Dann kann es teuer für dich werden!

[WormHola]

Danke für die vielen Tipps. Ich habe mich jetzt für die wohnung entschieden.

http://quake.ingame.de/forum/allgemeine ... ost6225241

Noch zu den Fragen:
Es gibt keine ausstehenden Reparaturen - es sind keine geplant. Das Haus ist in einem Tip-Top-Zustand.
Die Zinsen für das Darlehen belaufen sich jetzt auf 2,3% - besser gehts eigentlich nicht

Am 8.11. ziehe ich ein. Jippie!